2026年德州TREC住宅合同更新：20-18与20-19有什么区别？

近期审查德州住宅交易文件时，一些经纪人可能会发现：两份签署时间相近的房屋买卖合同，页数、排版和条款结构却不完全相同。

这通常不一定是打印软件、交易管理系统或者PDF转换造成的，而可能是因为双方使用了不同版本的 TREC One to Four Family Residential Contract (Resale)。

目前处于交替使用阶段的两个版本是：

TREC 20-18 TREC 20-19

新版合同底部明确注明：

“This form replaces TREC No. 20-18.”

TREC 20-19从什么时候开始强制使用？

根据 Texas Real Estate Commission（TREC）公布的信息：

TREC 20-19在2026年7月1日前可以自愿使用； 从2026年7月1日起，TREC 20-19成为新的强制使用版本； 从该日期开始，旧版TREC 20-18将不再继续保留在TREC网站的现行合同页面中。

因此，在2026年7月1日以前签署的合同中，看到20-18和20-19同时出现，并不一定代表其中一份合同存在问题。

部分经纪人可能会提前使用20-19，而另一些交易仍然使用当时尚未退出的20-18。这属于合同版本更新过程中的正常过渡现象。

需要注意的是，合同是否有效，不能仅根据“是不是旧版”简单判断。还要结合合同签署时间、当时适用的TREC要求、合同内容以及具体交易事实进行分析。

TREC 20-19有哪些明显变化？

新版并不只是更换了表格编号。对于德州房地产经纪人而言，以下变化尤其值得注意。

一、佣金与交易费用条款重新整理

旧版TREC 20-18在Paragraph 12中，将卖方承担的交易费用与卖方支付给买方Broker的补偿安排放在同一条款体系中。

新版TREC 20-19将相关内容进一步拆分为：

Paragraph 12A — Expenses

这一部分主要处理交易费用、贷款费用、Title Policy、Survey以及双方同意承担的其他支出。

Paragraph 12B — Brokerage Compensation

这一部分专门用于约定卖方是否向买方Broker支付补偿，以及相应金额或计算方式。

这样的结构使交易费用和Broker Compensation之间的区别更加清楚。

经纪人在填写合同时，应当确认佣金数字填写在正确位置，并确保合同中的补偿安排与适用的代理协议、Broker指示及交易谈判结果保持一致。

二、新增地下水和地表水权利披露内容

TREC 20-19在Paragraph 7中增加了与地下水和地表水权利有关的披露条款。

在特定情况下，卖方可能需要提供：

Water Notice: Seller’s Disclosure about Groundwater and Surface Water Rights

对应的TREC表格为61-0。

该披露主要涉及卖方是否知道：

与地下水有关的权利是否被保留、转让或分离； 与地表水有关的权利是否受到限制； 是否存在可能影响买方使用相关水权的安排。

TREC记录显示，这份新的水权披露表于2026年5月4日通过，并从2026年7月1日起生效。

这项变化对普通城市住宅可能不一定经常产生实质影响，但对于拥有较大土地、私人水井、水体、灌溉设施或者特殊水权安排的房产，经纪人应当更加谨慎。

经纪人不应替客户解释复杂的水权归属。遇到权利保留、产权分离或者法律文件不清楚的情况，应建议客户咨询Title Company或房地产律师。

三、Broker信息页面重新设计

旧版合同主要使用：

Listing Broker Other Broker

新版合同改为更直接的角色划分：

Seller’s Broker Buyer’s Broker Intermediary

这种调整与近年来德州关于代理关系、非代理状态以及书面代理协议的制度变化更加一致。

对于经纪人来说，不能只注意客户是否签了合同，还应当检查：

Brokerage名称是否正确； Broker License Number是否正确； Agent和Broker信息是否填在正确栏目； Seller’s Broker与Buyer’s Broker是否被错误填写； 是否涉及Intermediary； Intermediary是否已经取得必要的书面同意； 合同信息是否与IABS及代理协议保持一致。

Broker信息页面看起来只是合同末尾的行政信息，但填写错误可能暴露出更严重的代理关系、佣金归属或合规问题。

四、政府申报和配合义务有所更新

新版合同将Paragraph 20的标题从：

Federal Requirements

调整为：

Governmental Requirements

这一变化反映出交易中的申报义务不一定只来自联邦政府，也可能涉及其他政府部门、监管机构或法律要求。

新版同时进一步强调，买卖双方可能需要配合Escrow Agent提供或签署完成政府申报所需的文件。

这意味着，当Title Company或Escrow Agent要求交易方提供身份、税务、产权或政府申报材料时，经纪人不应将其简单理解为Title Company自己的内部要求。

经纪人需要及时通知客户、跟进文件，并避免因为材料迟交影响Closing。

旧版合同会不会因为版本更新自动无效？

不一定。

判断一份合同是否存在版本问题，首先要看合同签署日期。

如果合同是在新版强制日期之前签署，而当时TREC仍允许使用旧版，那么不能仅仅因为后来出现了新版本，就认定原合同自动无效。

合同版本更新通常不会自动推翻已经有效签署的合同。

但是，从2026年7月1日起，经纪人在新交易中应统一使用TREC 20-19，不应继续依赖旧模板、历史PDF、旧交易文件或者没有及时更新的交易软件。

经纪人最容易犯的错误是什么？

1. 直接复制以前的合同

不少经纪人为了节省时间，会打开上一笔交易，把客户姓名、价格和地址替换掉。

这种做法风险很高。

旧交易可能包含：

已经退出使用的合同版本； 不再适用的Addendum； 上一笔交易特有的特殊条款； 错误的Title Company信息； 不适合当前客户的佣金安排。

1. 只看软件，不检查表格编号

交易软件显示“最新模板”，并不等于经纪人可以完全不检查。

签字前至少应确认：

TREC表格编号； 表格日期； 合同页数是否完整； 每一页是否属于同一个版本； Addendum是否为现行版本； PDF是否出现缺页、重复页或混用版本。

1. 主合同更新了，附件却没有更新

TREC此次更新并不只涉及20-19主合同。

部分新房合同、Condo合同、Farm and Ranch合同、Back-Up Addendum及其他表格也有新版本，并从2026年7月1日起生效。

因此，经纪人不能只更新主合同，却继续使用旧版附件。

1. 看到旧版本就直接宣布合同无效

合同有效性属于法律判断。

经纪人可以识别表格版本、提醒风险并向Broker报告，但不应在没有完整法律分析的情况下，直接告诉客户合同“自动无效”。

遇到版本争议、签署争议或者可能影响合同执行的问题，应及时咨询Broker，并在必要时建议客户咨询律师。

Broker和经纪团队应当怎样准备？

Brokerage可以在新版强制生效前完成以下检查：

更新ZipForm、TransactionDesk及公司内部合同模板； 删除电脑和共享文件夹中的旧版空白合同； 更新公司培训材料和合同审核清单； 检查所有常用Addendum的版本； 培训经纪人识别新版Paragraph 12的填写方式； 培训经纪人识别新的水权披露要求； 更新Broker信息页审核流程； 对2026年7月1日以后签署的新合同进行版本抽查。

合同版本管理不只是行政工作，也是Broker风险控制的一部分。

结论

TREC 20-18与TREC 20-19同时出现在2026年7月1日前签署的交易中，可能属于正常的版本过渡，并不代表打印软件出了问题，也不代表旧版合同一定无效。

但从2026年7月1日起，新签署的一至四户住宅转售合同应统一使用TREC 20-19。

新版合同最值得经纪人关注的变化包括：

交易费用与Broker Compensation重新拆分； 增加地下水和地表水权利披露内容； Broker信息页面重新设计； 政府申报与Escrow配合义务更新。

对专业经纪人来说，使用正确的合同版本不是额外加分项，而是最基本的合规要求。

不要等合同提交以后，才发现版本用错、条款漏看，或者披露文件没有提前准备。

免责声明： 本文仅用于一般房地产教育和交易风险提示，不构成法律意见。具体合同效力、表格适用及法律权利问题，应根据交易事实咨询Broker、Title Company或持牌律师。

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